期货交易远期交易看待房价涨跌不妨多几个坐标_

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近期,由楼市&ldquo期货交易远期交易;倒春寒”引发的房价讨论持续升温。随之而来的,是对房价是否会快速下跌,以期货交易远期交易及房地产调控走向的多重判断。

国家统计局公布的数据显示,全国一季度商品房销售面积与销售额分别同比下降3.8%、5.2%。而刚刚过去的“五一”小长假,各大主要城市楼盘成交量明显下滑,北上广等一线城市房价也有了松动迹象。在浓厚的市场观望情绪下,楼市再次出现“拐点论”,一些地方政府开始对之前所实施的“限购”政策,进行不同程度的“松绑”。

但是,从土地市场来看,1~4月份,虽然全国土地市场从推出地块数量到成交价格,都有所下滑,但在以北京为代表的一线城市,情况与之相反。1~4月份,北京市土地出让金总额同比大幅上涨。多数判断都认为,在一线城市的供求关系并没有发生根本性变期货交易远期交易化的前提下,与其说是房价迎来了“拐点”,倒不如说是楼市开始呈现明显“分化”。

看待当前的房地产市场,不能只看房价涨跌,还需要增加几个坐标。

首先,在市场经济中,价格变动是行业自身调整的正常表现。多年来,我国房地产调控措施过度依靠行政手段,单纯抑制需求的做法饱受诟病。政府对楼市的行政干预,非但没有使房地产市场的供需趋于平衡,相反,导致的资源错配现象却多处可见。

针对这一问题,今年政府工作报告提出了“分类调控”思路。一位研究房地产政策的学者表示,“分类调控”的意义在于,在“抑制投机投资性需求,满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下,具体政策从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”,从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整。

住宅建设用地的供给必须由市场需求来决定——“分类调控”的意图已经很明显。为此,地方政府应从产业发展入手推动经济发展,而不是为了一味地依赖土地收入解决财政需求。

那么,回到当前,当房地产市场出现分化,如果以长效机制来取代不符合市场规律的权宜之计,无可厚非。但是必须弄清楚,这是出于对供需的调节,还是为了楼市背后的土地收入。如果是为了调节供需,那么至少应该弄清楚并适时公开一些基础数据。例如,城镇居民实际收入、居民住房拥有量、住房供应量和空置率、政府土地出让收益与支出等,以便供需双方都心中有数。

其次,不同地区的发展阶段不同,人口与产业聚集程度不同,决定了人们对房地产市场的需求截然不同。当前出现的这种“分化”,正是市场回归理性的必经阶段,也是必然结果。

当前,一些城市在产业基础不牢固、人口聚集不充分的前提下,大力发展房地产,造成供大于求。在城镇化进程中,要推进户籍制度改革、加快城市产业转型和升级、优化区域内产业布局,释放合理的购房需求,实现住房、人口和产业的协调发展,才有可能避免房价大起大落。

对此,有分析认为,除了房地产政策以外,还应加上产业协同发展和区域一体化进程,以及土地、户籍等多项制度改革,才能共同为楼市健康发展奠定坚实基础。

此外,平衡楼市供求,不可能单纯依靠纯商品房市场,住房供应体系亟待完善。

近期,北京市又新增3个自住型商品房项目。对于这项针对“夹心层”家庭出台的房地产调控政策,北京市住建委相关负责人表态说,自住房供应体系已经纳入本市住房供应体系的顶层设计里,会长期坚持。

而本周,一篇《北京租房到底有多难》的文章,揭示出当前租房的“五难”:外来人口多,房源少;房源多被中介掌握;价格贵,租金涨幅大;相关部门“踢皮球”,遇到纠纷租户维权难;打击群租,致使房源更少,租金更贵。该篇文章所反映出的房屋租赁市场所存在的问题,值得引起相关部门重视。

由此可见,房价涨跌并非房地产市场调控的全部,在不干预市场调节的同时,在应履行的住房保障职责上,政府不应缺位。